Eksperti: Kadastrālās vērtības var augt par 25–40%

9 komentāri

Nekustamā īpašuma jomas eksperti jaunajā kadastrālo vērtību noteikšanas metodoloģijā saskata netaisnību – lai tuvinātu tirgus cenu līmenim, pēc jaunās metodoloģijas izstrādātās kadastrālās vērtības ēkām un zemei varētu augt vidēji par 25% līdz 40%, izņemot ekskluzīvos īpašumus, kas netiek īsti identificēti. Tikmēr Finanšu ministrija (FM) gatava būtiskām nekustamā īpašuma nodokļa izmaiņām tikai vienlīdzīgas situācijas gadījumā, ziņo LNT TOP10.

Ar kavēšanos Valsts zemes dienests (VZD) sadarbībā ar Tieslietu ministriju (TM) izstrādājis jaunu versiju tam, kā turpmāk dažādiem īpašumiem noteiks kadastrālās vērtības, kuras pēc tam izmanto nodokļu aprēķiniem. Jaunais kadastrālās vērtēšanas noteikumu projekts līdz 14. maijam nodots sabiedriskajai apspriešanai.

Ja metodoloģiju valdība akceptēs, izmaiņas izjutīs gandrīz visi, LNT Top10 norāda eksperti. Pirmkārt tāpēc, ka VZD uzstādījis augstāku latiņu kadastrālās vērtības atbilstībai tirgus cenām, kas tagad plānota ap 100%. Tas vien jau nozīmē kadastrālās vērtības pieaugumu vismaz par 15%. Tomēr lielai daļai dzīvokļu un māju izmaiņas būs vēl jūtamākas, jo jaunajos aprēķinos tiks ņemtas vērā arī tirgus cenu izmaiņas.

”Grūti pateikt, protams, katrā vietā savādāk, un kā aprēķināsies pēc tās metodoloģijas, bet kāpums būs ievērojams. Es domāju, ka 20–25% būs,” atzina nekustamo īpašumu kompānijas “Ober Haus” Dzīvojamo platību nodaļas vadītāja Kristīne Dubane. ”Pēdējo 4 gadu laikā droši vien uz augšu visvairāk vērtības mainījušās dzīvojamam segmentam, kas ir dzīvokļi jaunajos projektos, atbilstoši mūsdienu prasībām,” tā spriež nekustamo īpašumu kompānijas ”Latio” Vērtēšanas daļas vadītājs Roberts Ardavs.

Nekustamā īpašuma tirgus darījuma datus vispirms izmantos, lai noteiktu vienu no svarīgākajiem kopējās kadastrālās vērtības pamata elementiem – bāzes vērtību. Tās iesaldētas kopš 2016. gada, kad to izstrādē izmantoja 2012., 2013. gada tirgus informācija. Jaunās vērtības 2021. gadam plānots fiksēt uz šā gada 1. jūliju, ņemot vērā iepriekšējo vismaz divu gadu darījumus. Projekta līdzautori cer, ka jaunā metode ļaus noteikt patiesas vērtības īpašumiem, pat ja tie atrodas vienā vērtību zonā viens otram blakus. ”Nebūs vairs tik sadrumstaloti zonējumi kā šobrīd, līdz ar to zonējums jau vien būs pirmais filtrs, ” skaidro VZD ģenerāldirektore Solvita Zvidriņa.

Tā kā īpašumi ir dažādi, vispirms bāzes vērtību noteiktu standartobjektam. Piemēram, dzīvokļa gadījumā vērtēs pēc iekštelpām, vai dzīvoklis atrodas mūra ēkā, augstāk par pirmo stāvu, ir labiekārtots. Ja iepriekš bāzes vērtību noteica 67 ēku tipiem, tagad vienā grupā apvienotas visas daudzdzīvokļu ēkas, citā – visas savrupmājas. Bet kadastrālo vērtību atšķirības noteiks tas, vai ēkā ir kanalizācija, ūdensvads, malkas vai centrālā apkure. Mazāk vērtīgas būs mājas ar koka ārsienu. Bet tas, kas palielinās jeb pietuvinās kadastrālo vērtību attiecīgā īpašuma tirgus cenai, būs būvniecības gads. Lielākais koeficients paģērē 50% kāpumu no standarta cenas – tās būs dzīvokļiem labā stāvoklī, kas būvēti no 2001. gada. Māju gadījumā pieaugums paredzēts 40%.

Nekustamā īpašuma eksperti gan gadu iedalījumu kritizē, norādot, ka pirms 15 gadiem būvētus projektus nevar salīdzināt ar pēdējos dažos gados būvētajiem. ”10 gadus vecs projekts skaitās kā jauns, bet nevarēsiet pārdot par jauna projekta cenām. Tas nebūs pareizi. Kadastrālā vērtība var sanākt augstāka nekā tirgus vērtība,” tā ”Ober Haus” eksperte Dubane. Bet būvniecības gads varētu būt izšķirošs mantoto privāto māju īpašniekiem, kuriem kaimiņos nupat uzbūvēta lepna villa. Kadastrālo vērtību gan uz augšu, gan uz leju ietekmēs arī plāns visiem īpašumiem vienādot nolietojuma metodi ar to, kāda bija pēc 2012. gada. Izmaiņas iecerētas arī apbūves zemju vērtēšanā.

Labā ziņa – daudzdzīvokļu māju apbūves zemei plānots noteikt standarta platību – visu, kas pārsniedz, vērtē kā zaļo zonu un par to vairs nebūs jāpārmaksā. Bet individuālo māju gadījumā metode paredz iespēju noteikt speciālo vērtību nodokļu vajadzībām, iedalot zemi trīs daļās – 150 kvadrātmetru dabas pamatne zem mājas, tad sekotu nākamie 1500 kvadrātmetri, kur piemērotu pusi no savrupmāju bāzes vērtības, un pārējā teritorija maksātu dārgāk.

Paredzētās izmaiņas gan pozitīvi vērtē, gan asi kritizē pašvaldību pārstāve. ”Metodoloģijā ir pozitīvās iezīmes, bet viņas ir tādas ļoti maziņas, salīdzinot uz to problēmu jomu, kas bija apzinātas tajā mirklī, kad iesaldēja iepriekšējo metodoloģiju,” saka Latvijas Pašvaldību savienības (LPS) padomniece finanšu un ekonomikas jautājumos Sanita Šķiltere, norādot, ka viens no būtiskākajiem trūkumiem metodoloģijā ir kadastrālo vērtību palielināšana ekskluzīviem īpašumiem. ”Viņiem nodokļu brīvdienas,” rezumē Šķiltere, skaidrojot, ka šīs vērtības faktiski bija tādas pašas kā daudz vienkāršākiem namiem, veidojot vien 20% vai labākajā gadījumā 50% no cenām, par kādām tirgo šos namus. ”Šajā projektā es to neredzu. Pēc šī projekta es saprotu, ka mums Latvijā nav vispār neviena ekskluzīva īpašuma, neviena premium segmenta,” tā LPS eksperte.

Lai gan precīzi izmaiņas vēl nav zināmas, eksperti uzskata, ka šoreiz iecerēto kadastrālo vērtību pieaugums nevarēs iztikt bez nekustamā īpašuma nodokļa samazināšanas, sevišķi privātmāju zemēm, kur nodokļa likme ir 1,5%, ja vien pašvaldība nepiešķir atlaides, piemēram, par deklarēšanos.

To, ka vairākus simtus vai tūkstošiem eiro daļa iedzīvotāju nevar un nevarēs samaksāt, saprot arī Finanšu ministrija (FM), kuras eksperti neizslēdz iespēju, ka kadastrālās vērtības var augt par vidēji 30 – 40%. Tomēr tie ir tikai pieņēmumi un lai labāk saprastu, kā rīkoties, jāsagaida jauno kadastrālo vērtību precīzus aprēķinus. ”Tad, kad visiem objektiem šī kadastrālā vērtība būs ļoti tuvu tirgus vērtībai, tanī brīdī varam gaidīt kādas nodokļu politikas izmaiņas, būtiskas nodokļu politikas izmaiņas, lai domātu, kā mums rīkoties ar mērķa grupām un šobrīd mums mērķa grupas ir mājsaimniecības,” uzsvēra FM tiešo nodokļu departamenta direktore Astra Kaļāne.